1. Obiettivo del progetto è il recupero strutturale e funzionale del complesso del San Benedetto nell’ambito della riqualificazione del polo verde costituito, oltre che dal San Benedetto, dal San Giovanni, dagli Orti Giuli, da Porta Rimini e dall’area verde tra le mura e il viale della Liberazione.
2. L’attuazione dell’intervento è prevista per ambiti autonomi; il complesso edilizio potrà essere suddiviso in più comparti indipendenti relativi ad edifici e spazi scoperti, la cui attuazione potrà avvenire tramite interventi diretti ovvero, poiché le zone A sono individuate come zone di recupero, potranno anche essere oggetto di uno o più Piani di Recupero. A titolo indicativo e non prescrittivo viene individuata la seguente suddivisione per possibili interventi diretti o comparti:
- ospedale (corrispondente alla parte nord del complesso), parte affacciata sul corso XI Settembre, corpo di fabbrica di 4 piani,
- ospedale (corrispondente alla parte nord del complesso), parte affacciata sul giardino interno, corpo di fabbrica di 2/3 piani,
- schiera (costituita dall’edificio lungo via Mammolabella),
- cella (fabbricato posto all’angolo tra via Massimi e via Mammolabella),
- lavanderia (fabbricato triangolare posto a sud del complesso),
- annesso (fabbricato a L posto a latere della lavanderia sul lato di via Belvedere),
- giardino (area interna delimitata dal muro di cinta con ingresso da via Belvedere).
Rimane la facoltà di prevedere suddivisioni differenti in fase di attuazione, purché si rispetti la condizione di intervento diretto, ovvero di comparto, autonomo, indipendente e funzionale, la cui individuazione potrà essere oggetto di successivo accordo tra i titolari dei diritti reali/Parti.
3. Relativamente alle destinazioni d’uso si prevede che:
· gli edifici esistenti denominati “ospedale”, “schiera, compatibilmente con le esigenze di conservazione, potranno essere oggetto di tutte le destinazioni previste dal subsistema L1. Limitatamente alla schiera saranno ammesse le residenze anche al piano terra;
· gli edifici “lavanderia” e “cella” dovranno avere destinazione a standard (servizi);
· per l’edificio esistente denominato “annesso”, oltre alle destinazioni a servizi e terziario, saranno ammesse anche le residenze, a condizione che le stesse siano utilizzate per ospitare artisti e soggetti impegnati in attività culturali;
· gli spazi scoperti rientranti nel perimetro del Progetto Norma, ad eccezione di quanto indicato all’ultimo punto del successivo comma 9 per lo “scoperto pertinenziale”, dovranno essere destinati per almeno 8555 mq a standard; negli stessi potranno essere realizzati anche parcheggi interrati (anche privati) fino a due piani. La loro fattibilità, per gli aspetti di tutela archeologica, dovrà essere preventivamente verificata tramite saggi da eseguire a carico della committenza sotto la direzione scientifica della Soprintendenza Archeologia, Belle Arti e Paesaggio delle Marche. La medesima potrà riservarsi di richiedere, sulla base degli esiti delle verifiche effettuate, eventuali varianti ai progetti predisposti. In alternativa ai parcheggi interrati potranno essere predisposti parcheggi in superficie, che in ogni caso non potranno avere impronta a terra superiore all’area già prevista per il parcheggio interrato con riferimento alle previsioni del Piano di Recupero decaduto, approvato con Delib.C.C. n. 48/2007. In tal caso l’individuazione della relativa localizzazione e delimitazione discenderà da una progettazione complessiva dell’area verde connessa all’iniziativa pubblica, governata prioritariamente dal rispetto e rievocazione dell’assetto del giardino storico seppure reso flessibile alla necessità pubbliche di valorizzazione dell’area attraverso l’ampliamento della sua permeabilità con il resto del centro storico cittadino. L’eventuale previsione di parcheggi negli spazi scoperti dovrà essere progettata accuratamente integrandosi armoniosamente con il contesto nel rispetto delle seguenti prescrizioni: la superficie dei parcheggi dovrà essere permeabile o semipermeabile o rivestita con materiali naturali (pietra), con divieto di utilizzo dell’asfalto. Il margine dei parcheggi dovrà essere schermato con impianti vegetazionali (siepi o filari ad alto fusto), al fine di minimizzare il loro impatto visivo.
4. Criteri d’intervento: il grande isolato dell’ex ospedale psichiatrico, frutto di numerosi interventi, ciascuno dei quali ha lasciato il proprio segno (vi sono tracce dell’impianto originario nelle aree scoperte dei quattro chiostri) è realizzato prevalentemente con tecniche costruttive tradizionali, anche se vi sono alcuni annessi realizzati in epoche più recenti con tecniche moderne. Le murature sono in mattoni, mentre gli orizzontamenti e le coperture sono principalmente in legno. Il muro di cinta dell’area è in mattoni. Lo stato di conservazione non è buono, soprattutto a causa del sottoutilizzo e dell’abbandono. I fabbricati sono caratterizzati da elevata flessibilità e da una buona qualità costruttiva.
Gli interventi diretti ovvero i Piani di recupero dovranno prevedere, fatte salve diverse valutazioni della competente Sovrintendenza:
- il mantenimento dei materiali, delle tecniche costruttive e dei principali assetti tipologici, nonché degli elementi decorativi o di finitura originari, laddove essi sono presenti e per le parti della città (prospetti, cortili e annessi verso San Giovanni);
- l’impiego di tecnologie moderne limitato alle parti di nuova edificazione o ai casi in cui esse siano necessarie alla salvaguardia di parti originarie da tutelare.
5. Nel caso di interventi edilizi diretti, a garanzia del coordinamento complessivo delle previsioni urbanistico edilizie relative al Progetto Norma 5.1, i contenuti del Piano di Recupero, approvato con Delib.C.C. n. 48/2007 e decaduto, costituiscono indirizzo per il rilascio dei relativi titoli abilitativi; eventuali scostamenti rispetto ai contenuti generali del PdR del 2007 dovranno essere oggetto di specifica autorizzazione da parte della competente Soprintendenza. In ogni caso non potranno essere superati i volumi e le superfici complessive stabilite dal PdR 2007, né potranno essere modificate le sagome esterne, ad eccezione di eventuali corpi non appartenenti al complesso originario.
6. Nel caso di interventi relativi a porzioni dell’edificio ospedale dovranno essere considerate le opere necessarie per la messa in sicurezza dell’intero fabbricato nonché quelle di compartimentazione e protezione delle porzioni adiacenti o strettamente in connessione necessarie a garantire la permanenza della fruibilità dei percorsi di collegamento/attraversamento tra il giardino ed il Corso XI Settembre.
7. L’ex lavanderia (intendendo ricompresa in essa anche la “cella”), costituendo standard edilizio, dovrà essere ceduta al Comune di Pesaro secondo quanto stabilito dal Protocollo d’Intesa sottoscritto nel mese di aprile 2021 tra Regione Marche, Asur e Comune di Pesaro.
8. Gli standard urbanistici stabiliti dal PRG relativi alla sistemazione degli spazi esterni andranno progettati e approvati in sede di presentazione del primo titolo abilitativo relativo ad un intervento diretto pubblico e dovranno essere realizzati almeno in proporzione agli interventi edilizi previsti ed essere funzionali agli stessi. Le aree relative a tutti gli standard dovranno essere cedute al Comune di Pesaro prima del rilascio del titolo abilitativo del primo intervento edilizio diretto pubblico. I titoli abilitativi relativi agli interventi edilizi diretti ovvero le convenzioni degli eventuali Piani di Recupero disciplineranno anche le modalità di realizzazione degli standard stessi, fermo restando che i costi per la realizzazione degli standard saranno ripartiti in maniera proporzionale ai vari comparti. Anche a seguito della cessione delle aree destinate a standard, i relativi diritti edificatori rimangono in capo al soggetto cedente.
9. Tutte le volumetrie esistenti potranno essere recuperate (con riferimento al rilievo dello stato di fatto allegato alla Delibera C.C. n. 48/2007: elaborati A2.0, A2.1 e A2.2). I due edifici più recenti, realizzati nel XX secolo e posti in prossimità dell’accesso da via Belvedere, non appartenendo al complesso storico, dovranno essere demoliti per lasciare spazio ad aree pubbliche e ricostituire gli originali spazi del giardino.
Fermo restando quanto stabilito dell’ultimo capoverso del precedente comma 5:
· le quantità corrispondenti a superfici/volumetrie degli edifici da demolire potranno essere recuperate nell’ambito del complesso del San Benedetto, preferibilmente nell’ambito dell’edificio denominato “schiera” (solo superfici) e sempre nei limiti di interventi compatibili con il rispetto dei caratteri storico-architettonici tutelati;
· eventuali altri volumi realizzati in epoca più recente rispetto al complesso originario potranno essere demoliti e riutilizzati, sempre nell’ambito del Progetto Norma 5.1.
In ogni caso, previo parere favorevole della Sovrintendenza, i portici aperti potranno essere chiusi con superfici trasparenti ai fini di una loro diversa funzione, laddove ne consegua una valorizzazione necessaria, coerente e compatibile con la riassegnata distribuzione funzionale degli spazi, fermo restando che tale chiusura sarà possibile solo se i requisiti igienico sanitari dei locali adiacenti al portico saranno rispettati.
Per tutta la lunghezza della schiera potrà essere prevista una pertinenza a verde privato in corrispondenza del lato giardino, con una profondità massima di 7 m ed una superficie territoriale massima pari a 618 mq; tale spazio dovrà raccordarsi armoniosamente con l’area centrale destinata a standard pubblico ed essere delimitato preferibilmente con cortine verdi (siepi, cespugli, ecc.) evitando l’uso di recinzioni a rete.
10. E’ possibile prevedere la demolizione del muro di cinta su via Belvedere, ad esclusione della parte ad archi adiacente all’ospedale, e la demolizione di parte del muro di cinta su via Mammolabella / via Massimi. In ogni caso, ogni proposta di demolizione, seppure in coerenza con gli obbiettivi di valorizzazione del complesso e secondo quanto previsto dal regolamento ministeriale del Mic, dovrà preventivamente essere autorizzata dal Segretariato regionale delle Marche previo parere della Soprintendenza.
11. Dovranno essere riconosciuti al Comune di Pesaro i diritti edificatori quantificati nel 6,71% dell’incremento di valore relativo a ciascun intervento approvato e le modalità di riconoscimento saranno stabilite di volta in volta, a seguito del rilascio dei titoli abilitativi nel caso di interventi diretti ovvero in sede di convenzione nel caso di Piani di Recupero, fermo restando che i criteri generali sulla base dei quali saranno calcolati tali diritti restano quelli stabiliti all’art. 3 – punto 3.1 dello schema di convenzione allegato al già citato PdR approvato con Delib.C.C. n. 48/2007.
12. In fase attuativa dovranno essere rispettate anche tutte le prescrizioni non espressamente riportate nel presente articolo, impartite dagli Enti in sede di Conferenza di Servizi e contenute nella determinazione n. 2831 del 19.11.2021.

Superficie Territoriale P.N. 5.1 = Mq. 16.775
Attuazione del Progetto Norma: Intervento diretto o Piani di Recupero